3년 전 매도 했는데 왜? 재건축·재개발·지주택 조합, 입주 후 청산 지연으로 종합소득세 신고

 

 

3년 전 매도 했는데 왜?  재건축·재개발·지주택 조합, 입주 후 청산 지연으로 종합소득세 신고

 

2018년경에 지역주택개발 조합원으로 아파트를 분양받아 2022년경 매도하였고 양도세 납부를 성실히 마쳤는데 그 후 매년 근로소득과 사업소득이 있다며 종합소득세 신고를 하여야 하는 불편함이 있네요.

 

조합원으로 크게 이득을 본 것도 아닌데 그리고 이미 매도후이며 수입이 들어 오는 것도 아닌데 언제까지 계속 종합소득세 신고를 하여야 하는지 후에는 불미스러운 일(추가분담금 요구)이 생기지 않을까 궁금하여 세무사와 상담하고 세무서에 문의하고 복잡한 과정을 되풀이하고 있어서 저와 같은 불편함을 겪지 않기 바라는 마음에 글을 작성하게 되었네요. 

 

일반적인 종합소득세 신고에 더하여 공동사업자로서의 특성과 조합원 사업 관련 사항까지 고려해야 하므로, 복잡하게 느껴집니다.

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단계별로 차근차근, OO시 OOOOOO아파트 조합원(공동사업자)의 상황에 맞춰 상세하게 신고 납부 방법을 안내해 드리겠습니다.

 

건설 현장

 

OO시 OOOOOO아파트 조합원(공동사업자) 겸 근로소득자 종합소득세 신고 납부 가이드

 

종합소득세는 개인의 모든 소득을 합산하여 1년에 한 번 신고하고 납부하는 세금입니다.

OO시 OOOOOO아파트 조합원(공동사업자)의 경우, '근로소득'이나 다른 소득이 있다면 '공동사업소득(부동산임대업 등)'이 발생하므로 모든 소득을 합산하여 신고해야 합니다.

 

신고 기한 : 매년 5월 1일 ~ 5월 31일(전년도 소득 기준)

2025년 5월에 신고하시는 것은 2024년 1월 1일 ~ 12월 31일까지 발생한 소득에 대한 것입니다.

성실신고확인대상 사업자인 경우 6월 30일까지 신고 기한이 연장됩니다. (일반적으로는 해당되지 않는 경우가 많습니다.)

 

 

Step 1 : 신고 전 준비물 완벽히 챙기기 (가장 중요!)

 

정확한 신고를 위해 필요한 서류들을 미리 준비하는 것이 중요합니다. 대부분의 자료는 국세청 홈택스에서 조회 가능합니다.

 

1) 본인 확인 서류

• 공동사업자님의 공인인증서 또는 공동인증서(홈택스 로그인용)
• 신분증 (세무서 방문 신고 시)

 

2) 소득 관련 서류 

• 근로소득 : 재직 중인 회사에서 발급받은 근로소득 원천징수영수증(2024년 귀속분)  (홈택스에서도 조회 가능)

 

3) 공동사업소득 관련 서류 (OO시 OOOOOO아파트 공동사업) 

• 2024년 귀속 사업장현황신고서 (면세사업자) 또는 부가가치세 신고서 (과세사업자) 사본
• 공동사업장 소득금액증명원 (사업자등록번호로 조회)
• 공동사업장 총수입금액 및 필요경비 관련 자료 :
• 장부 (복식부기 또는 간편장부)
• 주택임대사업자의 경우 임대차계약서, 임대수입, 필요경비(대출이자, 재산세, 종합부동산세, 수선유지비, 감가상각비 등) 증빙자료
• 공동사업약정서 사본 (지분율 확인용)

 

4) 공제 관련 서류 (세금을 줄이는 핵심!)

 

• 연말정산 간소화 자료 : 근로소득 연말정산 시 사용된 자료(의료비, 교육비, 신용카드, 보험료, 주택자금, 연금저축 등)는 홈택스에서 조회 및 PDF 다운로드가 가능합니다.
• 기부금 영수증 : 해당되는 경우
• 개인연금저축/연금계좌 납입 증명서 : 해당되는 경우
• 주택담보대출 이자상환 증명서 : 재건축/재개발 조합원 대출 등 개인적으로 발생한 대출 이자 (사업 관련 필요경비로 인정되지 않는 개인 차입금 이자)
• 특별세액공제(의료비, 교육비, 기부금, 월세액 등) 관련 영수증 및 증빙자료 :
• 사업 관련 경비 증빙 자료 : (사업소득에 대한 필요경비로 반영)
• 매입 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증, 간이영수증 등

건설 현장

 

 

Step 2 : 종합소득세 신고 방식 결정하기

 

개인의 소득 규모와 사업 유형에 따라 신고 방식이 달라집니다.

 

1) 기장 의무 확인 (가장 중요) 

• 간편장부대상자 : 직전연도 수입금액이 일정 기준(부동산임대업은 7,500만원) 미만인 경우. 간편장부로 비교적 쉽게 신고 가능.
• 복식부기의무자 : 직전연도 수입금액이 일정 기준(부동산임대업은 7,500만원) 이상인 경우. 복식부기 장부를 작성해야 하며, 세무사에게 위임하는 것이 필수적입니다.

수입금액 기준액은 업종마다 다르니 정확한 확인이 필요합니다.(홈택스에서 기장의무 조회 가능)

OO시 OOOOOO아파트 공동사업 소득이 있다면, 해당 사업의 수입금액 기준으로 기장의무를 판단합니다.

 

2) 신고 방법 선택

 

① 세무사에게 위임 (가장 추천하는 방법!)

• 복잡한 공동사업 소득, 특히 부동산 관련 소득은 세법 해석과 적용이 매우 까다롭습니다.또한, 공동사업자로서 발생하는 사업소득과 근로소득을 합산하는 과정, 그리고 각종 공제 적용은 전문적인 지식이 필요합니다.
• 오류 신고 시 가산세 부담이 크므로, 가급적 세무 전문가에게 의뢰하시는 것을 강력히 추천합니다.
• 준비된 서류들을 세무사에게 전달하고, 추가적으로 필요한 부분에 대한 안내를 받아 진행하시면 됩니다.

 

② 국세청 홈택스 직접 신고 (자신 있는 경우)

• 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 후 로그인 (공동인증서/금융인증서/간편인증 등)
• '신고/납부' → '종합소득세' → '정기신고'클릭
• '근로소득'과 '사업소득' 등 본인에게 해당하는 소득 종류를 모두 선택하고 다음 단계로 진행합니다.
• 사업소득 관련 : '주택임대사업자' 또는 '부동산임대업자' 등 해당 업종 선택 후, 공동사업장 정보를 입력하고 본인의 손익분배비율(지분율)을 정확히 기재합니다. 공동사업장의 소득금액은 홈택스에서 자동 조회되거나, 사업장현황신고서 내용을 보고 직접 입력해야 합니다.
• 근로소득 합산 : 이미 연말정산된 근로소득은 홈택스에서 자동 조회되므로 불러오기를 하시면 됩니다.
• 각종 공제 적용 : 연말정산 간소화 자료 불러오기 및 기타 공제 항목을 직접 입력합니다.
• 작성 완료 후 '신고서 제출하기' 클릭
• 신고 완료 후 '납부서'를 출력하거나 납부하기를 통해 즉시 납부합니다.

 

Step 3 : OO시 OOOOOO아파트 공동사업자로서 특별히 고려할 사항

 

1) 공동사업장의 소득금액 계산 

공동사업장은 자체적으로 장부를 비치하고 소득을 계산합니다. 이 소득은 각 공동사업자의 손익분배비율(지분율)에 따라 각자의 소득으로 배분됩니다.

예를 들어, OO시 OOOOOO아파트 공동사업에서 1억 원의 소득이 발생했고, 본인의 지분율이 50%라면, 종합소득세 신고 시 본인의 사업소득은 5천만 원이 됩니다.

공동사업장 대표자가 먼저 사업소득금액을 확정하여 신고(합산 배제)해야 다른 공동사업자들이 그 소득금액을 자신의 종합소득에 합산 신고할 수 있습니다.사전에 공동사업장 대표자와 소득금액 확정 여부를 확인하십시오.

 

2) 부동산 임대소득의 필요경비 

OO시 OOOOOO아파트 공동사업이 '주택 임대업'이라면, 임대수입에서 필요경비(대출 이자, 재산세, 종합부동산세, 수선유지비, 감가상각비 등)를 제외한 금액이 사업소득이 됩니다.

특히, 주택담보대출 이자는 중요한 필요경비 항목입니다.해당 대출이 사업용 자산(임대 주택)과 직접 관련되어 있다면 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

3) 조합원 입주권 양도 시 세금  

만약 2024년에 OO시 OOOOOO아파트 '조합원 입주권'을 양도하셨다면, 이는 '양도소득세' 과세 대상입니다.양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고/납부했어야 합니다.

조합원 입주권 양도소득은 원칙적으로 종합소득세와 별도로 분류 과세되므로, 이번 5월 종합소득세 신고 대상은 아닙니다.(앞서 말씀드린 예외적인 사업성 인정 사례는 매우 드뭅니다.)

하지만 혹시라도 양도소득세 신고를 놓치셨다면, 즉시 세무사에게 연락하여 기한 후 신고를 해야 합니다.무신고 가산세, 납부지연 가산세가 부과됩니다.

 

4) 세법상 복잡성 

공동사업자는 사업소득금액 계산이 복잡하고, 부동산 관련 소득은 비과세/과세 여부, 임대소득 계산 방식(간주임대료 등) 등 특수한 규정이 많습니다.

이러한 복잡성 때문에 세무사의 도움을 받는 것이 실수를 줄이고 절세하는 가장 확실한 방법입니다.

 

 

Step 4 : 납부 방법

신고가 완료되면 납부할 세액을 확인하고 납부합니다.

 

• 납부서 출력 후 은행 납부 : 홈택스에서 납부서를 출력하여 은행이나 우체국에서 현금으로 납부합니다.
• 홈택스 직접 납부 : 홈택스에서 '신고/납부' 메뉴를 통해 신용카드, 계좌이체, 간편결제 등으로 편리하게 납부할 수 있습니다.
• ARS 납부 : 국세청 ARS(1544-9944)를 통해서도 납부할 수 있습니다.
• 분납 : 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우, 납부 기한이 지난 날부터 2개월 이내에 분납할 수 있습니다.

 

이상은 위 Step 3의 1억원이 이익이 발생했을 경우의 과정이고 다음은 저의 경우처럼 1억원의 손실이 발생했을 경우의 과정을 알려 드립니다.

 

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OO시 OOOOOO아파트 공동사업 결손금 발생시 종합소득세 신고 가이드

 

공동사업에서 이익이 아닌 결손금(손실)이 발생한 경우, 이 결손금은 각 공동사업자의 지분율에 따라 배분됩니다. 그리고 이렇게 배분된 결손금은 다른 소득(예: 근로소득)에서 공제받을 수 있어 세금을 절감하는 효과가 있습니다.

 

1. 계산 방법

 

본인에게 배분되는 결손금 계산

총 결손금: -100,000,000원 (1억 원 손실)

본인 지분율: 0.026 (2.6%)

본인에게 배분되는 결손금 = 총 결손금 × 본인 지분율

본인에게 배분되는 결손금 = -100,000,000원 × 0.026 = -2,600,000원(260만 원 손실)

 

2. 종합소득세 신고 시 결손금 처리

 

이렇게 계산된 -2,600,000원의 사업소득 결손금은 공동사업자님의 다른 종합소득(예: 근로소득)에서 공제받을 수 있습니다. 이것을 결손금 공제라고 합니다.

 

결손금 공제의 원칙 (소득세법 제45조):

결손금은 해당 과세기간의 다른 소득(이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득)에서 순차적으로 공제됩니다. 공제 순서는 다음과 같습니다.

 

1) 이자소득

2) 배당소득

3) 사업소득(다른 사업소득이 있다면 먼저 공제)

4) 근로소득

5) 연금소득

6) 기타소득

 

OO시 OOOOOO아파트 공동사업자이고 근로소득이 있다면, 이 결손금은 근로소득에서 공제될 가능성이 높습니다.

 

예시)

OO시 OOOOOO아파트 공동사업소득 (부동산 임대업 등): -2,600,000원(본인 지분 2.6%에 해당하는 결손금)

근로소득금액 (소득공제 후): 50,000,000원(가정)

 

종합소득세 신고 시

공동사업자님의 총 종합소득금액은 다음과 같이 계산됩니다.

총 종합소득금액 = 근로소득금액 + (OO시 OOOOOO아파트 공동사업소득)

총 종합소득금액 = 50,000,000원 + (-2,600,000원) = 47,400,000원

 

즉, 공동사업에서 발생한 결손금 260만 원만큼 근로소득에서 차감되어 종합소득금액이 줄어들게 됩니다.

 

이렇게 줄어든 종합소득금액을 기준으로 소득공제, 세액공제 등을 적용하여 최종 세액을 계산합니다. 종합소득금액이 줄어들면 납부할 세금이 줄어들거나, 환급받을 세액이 늘어나는 효과가 있습니다.

 

3. 중요한 고려사항 및 주의점

 

1) 공동사업장 소득금액 확정

가장 먼저, OO시 OOOOOO아파트 공동사업장 전체의 2024년 귀속 소득금액(결손금)이 세무서에 정확하게 신고되어야 합니다.

 

공동사업장은 일반적으로 대표자가 장부를 작성하고 사업소득금액을 계산하여 '공동사업자 합산 배제' 방식으로 신고합니다. 이 신고가 완료되어야 국세청 시스템에 전체 사업장의 소득금액이 등록되고, 각 공동사업자에게 배분될 소득금액이 확정됩니다.

 

반드시 공동사업장 대표자나 세무대리인에게 2024년 사업소득(결손금) 신고가 완료되었는지, 그리고 본인의 지분율에 따른 결손금이 얼마인지 확인해야 합니다.

 

2) 장부 작성 의무

공동사업자는 공동사업장 자체적으로 장부(간편장부 또는 복식부기)를 작성해야 합니다.

결손금을 공제받기 위해서는 장부 작성을 통해 소득금액을 계산한 경우에만 가능합니다. (추계신고 시에는 결손금을 공제받을 수 없습니다.)

 

3) 결손금 소급공제 및 이월결손금 공제

결손금 소급공제 : 만약 결손금이 발생한 과세기간(2024년)에 종합소득세가 없고, 그 직전 과세기간(2023년)에 사업소득에 대한 소득세가 있었다면, 결손금을 직전 과세기간의 소득세에서 공제받아 세금을 환급받을 수 있습니다. (주로 중소기업에 해당하며, 복식부기의무자에 한함)

 

이월결손금 공제 : 해당 과세기간의 다른 소득에서 결손금을 전부 공제하지 못한 경우, 남은 결손금은 다음 과세기간으로 이월되어 향후 15년간발생하는 소득에서 공제받을 수 있습니다. (사업소득에 대한 결손금은 이월 공제 가능)

 

세무 전문가의 도움 : 공동사업의 결손금 처리, 다른 소득과의 합산, 그리고 정확한 신고서 작성은 세무 전문가의 도움이 필수적입니다.

특히, OO시 OOOOOO아파트가 주택임대사업이라면, 주택임대소득에 대한 간주임대료 계산, 비과세 요건, 소규모 주택임대소득 분리과세 적용 여부 등 복잡한 세법 규정이 많으므로 반드시 세무사와 상담하시어 진행하시는 것이 가장 안전하고 절세에 유리합니다.

 

요약하자면, OO시 OOOOOO아파트 공동사업에서 결손금이 발생했다면, 해당 결손금은 본인의 지분율에 따라 계산되어 근로소득 등 다른 소득에서 공제되어 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 이 모든 과정은 공동사업장의 정확한 결손금 신고와 장부 작성을 전제로 하며, 복잡한 세무 사항이 많으니 전문 세무사와의 상담을 통해 정확한 신고를 하시길 권해드립니다.

 

OO시 OOOOOO아파트 공동사업자로서 근로소득까지 있으시다면 세금 신고가 단순히 자료 입력 수준을 넘어섭니다. 특히 부동산 관련 세금은 법규 해석과 적용이 개인의 상황에 따라 매우 다양하게 달라질 수 있습니다.

 

가장 좋은 방법은 미리 준비된 서류들을 가지고 전문 세무사와 심도 깊은 상담을 진행하는 것입니다.세무사는 귀하의 소득 구조, 사업의 특성, 그리고 과거 조합 활동 내역 등을 종합적으로 검토하여 최적의 신고 방안과 절세 팁을 제공해 드릴 수 있습니다.

 

부디 정확하고 안전한 세금 신고를 통해 불필요한 가산세 부담 없이 재산권을 지키시길 바랍니다.