아파트 구입시 고려 사항 - 체크리스트

아파트 구입시 체크 사항

 

아파트 구입시 고려 사항 - 체크리스트

 

아파트를 구입할 때는 단순히 집을 보는 것을 넘어 다양한 법적, 재정적, 환경적 요소들을 종합적으로 따져봐야 한다. 다음은 아파트 구입 시 꼭 체크해야 할 핵심 항목들을 항목별로 정리한 내용이다.

 

주로 공인중개사를 통하여 아파트를 구입하므로 공인중개사가 설명을 꼼꼼히 해 주는지, 법적 내용을 잘 파악하여 정확하게 알려주는지를 주목하여 듣고 보고 점검하도록 한다.

 

병원에 가서 진찰을 받을 때 의사가 모두 알아서 해 주겠지 하고 적극적으로 표현하지 않으면 제대로 된 치료를 받지 못하는 경우가 있는 것처럼 공인중개사가 하는데로 맞겠지 하고 있다 보면 주장할 것을 주장하지 못하여 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 내 재산에 대해서는 내가 지킨다는 신념으로 꼼꼼히 보아야 한다. 

 

1. 법적 권리 관계 확인

• 등기부등본 확인
  소유자 명의, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계가 깨끗한지 확인해야 함.
  예: 근저당이 있으면 대출이 있다는 뜻이며, 매매 잔금시 말소 되는지 체크 필요.
• 토지이용계획확인서
  해당 부지가 어떤 용도지역인지 확인. 향후 재개발계획이나 제한 여부 등 파악 가능.
• 건축물대장
  사용승인일, 건축물 용도, 면적 등이 실거래와 일치하는지 확인.

놓치기 쉬운 점:

• 공동소유 여부: 부부 공동명의인데도 단독명의로 계약 진행되는 경우.
• 대출 말소 조건 누락: 매도인의 대출이 잔금 지급 후 말소되기로 되어 있음에도 계약서에 명확히 기재하지 않는 실수.

보완 팁:
등기부등본을 가계약 전, 본계약 직전, 잔금일 직전까지 총 3회 확인하면 안전합니다. ‘근저당 말소는 잔금 지급과 동시에 이행’이라는 문구를 특약에 반드시 명시하세요.

 

2. 재정상황 및 세금

• 취득세, 재산세, 종합부동산세 예상 부담 확인
  특히 1가구 2주택 여부, 조정대상지역인지에 따라 세부담이 크게 달라짐. 거래당시의 법에 따라 주의할 점이 다르다는 것을 명심한다. 
• 자금조달계획서 및 증빙자료 준비
  투기과열지구나 조정대상지역 아파트 구입 시 제출 필수.
• 중도금/잔금 대출 가능 여부 및 조건 확인
  개인의 소득, 신용도에 따라 대출 조건이 달라질 수 있으며, 은행 사전 상담 필요.

놓치기 쉬운 점:

• 계약금·중도금 환불 불가 조건: 계약 파기 시 위약금 조건 확인 없이 서명하는 경우.
• 전입세대 열람 미확인: 임차인 전입이 남아있으면 인도 문제가 발생할 수 있음.

보완 팁:
국토부 실거래가 시스템 외에도 KB시세와 네이버 부동산 시세를 병행 비교하세요. 계약 전 반드시 ‘전입세대 열람내역서’ 확인이 중요합니다.

 

3. 단지 및 동/호수별 특징 분석

• 아파트 내외부 상태 및 환경
  아파트 내부를 살필때는 누수흔적 및 문짝, 창문틀 등 꼼꼼히 살핀다. 
• 일조권 및 조망
  동향, 남향 여부, 앞동과의 거리, 고층/저층 여부에 따라 큰 차이가 있음.
• 층간소음 문제
  저층일수록 위층 소음에 노출되며, 구조에 따라 차음 성능 차이 존재.
• 배치도 확인
  동간 거리, 커뮤니티 시설 위치, 주차장 및 출입구 동선 파악.

놓치기 쉬운 점:

• 배관 누수 흔적: 세입자가 비워둔 상태에서는 보수 흔적이 눈에 띄지 않음.
• 주차 구조: 실사용 시 불편함이 큰데 모델하우스나 분양 안내도에는 표현이 부족함.

 

4. 관리비 및 커뮤니티 시설 상태

• 관리비 수준 확인
  비슷한 규모 아파트와 비교해 과도하게 높은지 여부 파악.
• 엘리베이터, 주차장, 경비 시스템 등 관리 상태
  노후 아파트일수록 유지보수 비용이 많이 들 수 있음.

놓치기 쉬운 점:

• 과도한 커뮤니티 운영비: 실내수영장, 헬스장 등 과한 관리비 부과로 재정상 어려움을 겪는 경우도 있음.
• 공용부분 하자: 벽 균열, 외벽 누수 등은 단지 전반 문제로 개인이 수리 부담할 수 없음.

보완 팁:
입주자 대표회의나 관리사무소에 전화해 최근 민원 사례를 문의해보는 것이 의외로 실질적인 정보를 줍니다. 

 

5. 교통 및 생활 인프라

• 대중교통 접근성
  지하철역, 버스정류장 거리 확인. 도보 이동 가능 거리인지 여부 중요.
• 학군 및 교육시설
  초등학교, 중학교 거리 및 학군 평가. 특히 자녀가 있을 경우 핵심 포인트. 
• 편의시설
  대형마트, 병원, 관공서, 공원, 체육시설 접근성 등 종합적 확인.

놓치기 쉬운 점:

• 평일 출퇴근 시간대 교통: 주말 방문 시 한산하지만 실제 출근길은 정체가 심한 경우.
• 어린이 통학로: 도로가 위험하거나 신호등이 없는 경우가 있음.

보완 팁:
직접 아침 7~9시 사이에 방문하여 교통 상황 체험해 보는 것도 좋은 방법입니다. 통학로는 학부모 커뮤니티 후기가 실제 경험과 가까움.

 

6. 향후 가치 상승 요소 

• 도시계획, 개발 호재 유무
  역세권 개발, 재개발/재건축 가능성, 신도시 확장계획 등 중장기 가치 판단.
• 실거래가 추이 및 시세 흐름
  한국부동산원, 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용해 매입 시점 적절성 평가.

 

7. 아파트 매매 계약 전 점검표

 

점검 항목	내용확인 여부(✓)
1. 소유권 및 권리관계
등기부등본 상 소유자와 매도인 일치 여부 확인	☐
근저당권, 가압류, 가처분 등 권리침해 여부 확인	☐
등기부상 대지권 비율 및 공유지분 확인	☐
2. 건축 및 토지 정보
건축물대장 상 용도, 구조, 면적 일치 여부	☐
사용승인일 및 연한 확인 (노후도 판단)	☐
토지이용계획확인서로 용도지역 및 규제 확인	☐
3. 아파트 상태 및 환경
방향, 조망, 일조권 (남향 여부 등) 확인	☐
층수, 엘리베이터 위치, 동간 거리 등 위치 확인	☐
주차장, 엘리베이터, 단지 출입 동선 확인	☐
하자 여부 및 보수 이력 확인	☐
4. 주변 인프라 및 교통
지하철, 버스정류장 등 교통 접근성 확인	☐
학교, 어린이집, 학군 평가 확인	☐
마트, 병원, 관공서 등 생활편의시설 확인	☐
5. 재정적 사항
매매가, 실거래가 추이, 시세 흐름 확인	☐
취득세, 중개보수, 기타 세금 계산 완료	☐
잔금 및 대출 가능 여부 확인	☐
자금조달계획서 작성 및 제출 필요 여부 확인	☐
6. 단지 관리 및 주민 민원
관리비 수준 및 항목 확인	☐
단지 내 민원사항, 입주자 후기 확인	☐
경비실, CCTV, 방범시스템 등 안전 확인	☐
7. 기타 중요 사항
계약금, 중도금, 잔금 일정 및 조건 확인	☐
특약사항 작성 여부 및 내용 확인	☐
중개사 등록증 확인 및 계약서 작성 주체 확인	☐
서류 원본/사본 구분 및 보관	☐

 

 

 

끝으로,

• 공인중개사 자격증과 개설등록증을 반드시 확인 : 중개인이 아닌 제3자가 작성하거나 중개사 자격 확인이 되지 않는 경우.

보완 팁:
계약서는 반드시 공인중개사 명의로 작성되었는지 확인하고, 중개사 등록번호와 공제번호를 확인한 후 등록번호가 기재된 명함 또는 계약서 사본 확보는 기본입니다.

 

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